▣ 화성 한일약품 공장부지 자산가치 부각될 전망

 약 2만 7천평의 경기도 화성시 봉담읍 와우리의 공장부지는 향후 자산가치로 부각될 가능성이 높다.

동 공장이 위치한 봉담읍 와우리 일대는 과거 공장지대로 현재는 대부분 공장이 이전되고 신규아파트 건축이 활발한 지역이다.  아일인텍 등이 인접 공장부지(알트코리아, 글로벌써키트, 삼광전자, 광전자 등)를 개발하여 임광토건이 1차 420세대, 2차 767세대 총 1,187세대 아파트를 신축공사 중이며, 한일제관 공장부지도 최근 시행사가 부지를 매입하여 아파트를 건설할 계획이다.

인접한 화성 봉담지구는 동탄신도시와 함께 화성시내에서 유망한 택지지구로 부각되고 있다.  

      
이미 한일약품을 포함한 봉담읍 와우리 일대는 화성시 도시계획 조례 부칙 제 2조에 의거 현재의 토지이용 상태와 부적합하게 준주거지역으로 지정된 공장용지 로서 공동주택 건립할 시 제 2종 일반주거지역 용적율(230% 미만)을 적용하고, 지구단위 게획 수립을 통한 용적율 인센티브가 가능하다. 

따라서 한일약품의 현재 공장부지는 이미 준주거지역으로 편입되었고, 주변의 공장부지가 아파트 단지로 탈바꿈되어서 더 이상 공장으로 존립하기는 힘들 것으로 판단된다.

또한 삼성전자가 경기도 화성에 2012년까지 총 330억달러(약 34조 6500억원)를 투자해 새로운 반도체 단지를 조성한다. 2012년까지 신규 인력 1만 4,000명을 채용한다는 방침이어서 중장기적으로 지역 인구 유입요건이 높을 것으로 보인다.

또한 교통환경도 서수원~평택 민자고속도로(예정), 과천~봉담 고속화도로, 서해안 고속도로, 수인산업도로 등과 인접하고 있으며 2010년 개통 예정인 수인선 봉담역(전철역)으로 중장기적으로 긍정적인 편이다.

주변 공장부지를 개발한 임광토건의 봉담그대가는 평당 726~787만원인데 한일약품 공장부지는 훨씬 개발이 늦게 되고 주변에 녹지이며 부지가 훨씬 큰 점을 감안할 때 아파트로 개발되면 최소 800~850만원 수준은 예상된다.

다만 한일약품이 여건 상 직접 아파트로 개발하지 않을 것으로 보이며, 삼성 또는  CJ 등 그룹사로 통한 개발 가능성이 높아 보인다. 주변 시세를 감안할 경우  945 억원에 매각이 가능해 보인다(주변 시세 평당 350만원 적용). 시가총액이 1,157억 원인 점을 감안하면 공장부지의 자산가치는 시가총액의 약 82% 수준이다.

동사는 CJ의 자금유치를 통해 채무상환과 관리종목 해제 후 CJ계열사로 편입된 후 작년 결산법인을 3월에서 12월로 변경하였다. 동사 영업실적은 전체 매출에서 80%을 차지하는 주력제품인 헤르벤(고혈압 및 협십증치료제), 메바로친(고지혈증 치료제), 셀벡스(위궤양치료제), 세라도란(항생제)이 10% 이상 성장하고 있으나, 다른 제품들은 정체를 보이고 있다.

금년 매출액은 주력제품의 지속적인 성장과 작년 출시한 에이멘텀(항생제), 판도프라졸(PPI계열 소화제), 플렉스홀(진통소염제) 등과 제네릭 의약품의 신규 매출 기여로 인해 약 10%의 성장한 500~550억원을 계획하고 있다(연간으로 환산시, 작년은 결산기 변경으로 3분기만 반영되어 399억원만 계상).

동사의 실적은 시장규모가 큰 신제품 출시가 상대적으로 적어 급격한 성장은 힘들 것으로 보이나, CJ 의약품과의 R&D 제휴와 브랜드 이미지를 통해 장기적인 관점에서는 실적은 레벨업될 것으로 전망된다.

금년 실적 기준으로 P/E는 제약업종 수준을 상회하나, 동사의 화성 공장부지의 자산가치를 감안할 경우 현 주가는 저평가된 것으로 판단된다.